De gemeente Coevorden heeft de afgelopen jaren de omslag gemaakt van een gemeente die rekening hield met krimp naar een gemeente die inzet op groei. De woningbouw ligt op koers, maar er zijn ook risico's. Vooral de beschikbaarheid van sociale huurwoningen, de haalbaarheid van nieuwe plannen en de capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie vragen aandacht. Dat concludeert de Rekenkamer Coevorden na onderzoek naar het woonbeleid van de gemeente.

De rekenkamer onderzocht hoe het woonbeleid sinds de vaststelling van de Woonvisie 2021+ in de praktijk heeft uitgepakt. Die woonvisie werd eind 2021 vastgesteld, op een moment dat Coevorden de omslag maakte van krimp naar groei. Daardoor kwam er meer ruimte voor woningbouw in verschillende kernen van de gemeente. Inwoners, gemeenteraadsleden, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere betrokken partijen werden uitgebreid betrokken bij het opstellen van de visie.

De belangrijkste conclusie van het onderzoek, met de titel Oei, ik groei!, is positief. Volgens de rekenkamer heeft Coevorden tussen 2021 en 2026 de omslag gemaakt van een beheer- naar een groeigemeente. De gemeente speelt volgens de onderzoekers voldoende in op de veranderde woningmarkt en de groeiende en meer uiteenlopende behoefte aan woningen.

Ruim 450 woningen opgeleverd

Dat is onder meer terug te zien in de woningbouwcijfers. Sinds de vaststelling van de woonvisie zijn tot en met eind 2025 in totaal 452 woningen opgeleverd. Daarmee ligt Coevorden volgens de rekenkamer op koers om de ambitie van ongeveer 750 nieuwe woningen tot en met 2030 te halen.

Toch is het behalen van dat doel nog niet zeker. Een groot deel van de plannen voor woningen die de komende jaren moeten worden gebouwd, is nog niet definitief. De rekenkamer spreekt van 'zachte planvorming'. Zulke projecten kunnen gemakkelijker vertraging oplopen of uiteindelijk niet doorgaan.

De woningbouwopgave wordt de komende jaren bovendien veel groter. Volgens het persbericht van de rekenkamer heeft het nieuwe college de ambitie uitgesproken om tot 2050 in totaal 7.500 woningen te bouwen. Dat komt neer op gemiddeld ongeveer 300 woningen per jaar. De huidige ambitie ligt op ongeveer 75 woningen per jaar.

Zorgen over sociale huur

Een belangrijk aandachtspunt is de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Hoewel er honderden nieuwe woningen zijn gebouwd, groeit het aantal sociale huurwoningen minder snel. Dat komt onder meer doordat tegelijkertijd sociale huurwoningen worden gesloopt of op een andere manier uit de woningvoorraad verdwijnen.

De gemeente en woningcorporaties verschillen volgens de onderzoekers soms van inzicht over de aanpak. De gemeente richt zich nadrukkelijk op uitbreiding van het aantal woningen. Corporaties geven vooral prioriteit aan het verbeteren en verduurzamen van hun bestaande woningen. De rekenkamer vindt dat de gemeente en corporaties duidelijkere afspraken moeten maken over de gewenste netto groei van het aantal sociale huurwoningen.

Dat is volgens de onderzoekers belangrijk omdat er behoefte blijft aan sociale huur. Tegelijkertijd worden bestaande koopwoningen duurder. Daardoor verdwijnt naar verwachting een deel van het goedkoopste koopaanbod. Meer woningzoekenden met een lager of middeninkomen kunnen daardoor afhankelijk worden van sociale huur of andere betaalbare woningen.

Volgens de rekenkamer moet de gemeente daarom niet alleen bijhouden hoeveel woningen worden gebouwd, maar ook beter in beeld brengen welke soorten woningen erbij komen. Vooral bij kleinere projecten is niet altijd duidelijk hoeveel sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Nieuwe woonvormen niet altijd eenvoudig

Coevorden heeft de afgelopen jaren verschillende nieuwe instrumenten ingezet om woningbouw mogelijk te maken. Voorbeelden zijn flexwoningen en flexwonen op eigen erf. Daarmee zijn volgens de rekenkamer aansprekende resultaten geboekt. De uitvoering blijkt echter ingewikkeld en de oplossingen zijn niet overal toepasbaar.

Ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), waarbij toekomstige bewoners samen woningen ontwikkelen, blijkt in de praktijk lastig. Daardoor heeft deze vorm van woningbouw nog niet tot grote aantallen nieuwe woningen geleid.

Niet alle plannen uit de Woonvisie 2021+ zijn uitgevoerd. Vooral bij beleid voor specifieke doelgroepen en bijzondere woonvormen speelde een gebrek aan ambtelijke capaciteit een rol. De rekenkamer adviseert de gemeente daarom bij nieuw woonbeleid niet alleen te kijken naar wat wenselijk is, maar ook naar wat de gemeentelijke organisatie daadwerkelijk kan uitvoeren.

Raad betrokken, maar informatie versnipperd

Over de betrokkenheid van de gemeenteraad is de rekenkamer overwegend positief. De raad speelde een actieve rol bij het opstellen van de Woonvisie 2021+ en werd ook betrokken bij nieuwe instrumenten, zoals flexwonen op eigen erf.

Raadsleden ontvangen volgens het onderzoek regelmatig informatie via informatiebijeenkomsten, brieven en antwoorden op raadsvragen. Tegelijkertijd ervaren zij die informatie soms als versnipperd. Daardoor ontbreekt volgens sommige raadsleden het overzicht. Ook is niet altijd duidelijk hoe verschillende beleidsstukken met elkaar samenhangen.

Inwoners opnieuw betrekken

De rekenkamer komt met drie hoofdadviezen. Ten eerste moet de positie van woningzoekenden met een bescheiden inkomen beter worden vastgelegd in het woonbeleid. Dat kan onder meer door afspraken te maken over de netto groei van het aantal sociale huurwoningen en door meer betaalbare woningen te realiseren.

Daarnaast moeten nieuwe ambities passen bij de beschikbare capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie.

Tot slot adviseert de rekenkamer om inwoners, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere betrokkenen opnieuw nadrukkelijk te betrekken bij het toekomstige woonbeleid. De positieve ervaringen met de participatie rond de Woonvisie 2021+ kunnen daarbij als voorbeeld dienen. Ook de gemeenteraad moet volgens de onderzoekers een duidelijke rol houden in dat proces.

De bevindingen komen op een belangrijk moment. Coevorden werkt aan nieuw volkshuisvestingsbeleid en staat tegelijkertijd voor een veel grotere woningbouwopgave. Volgens de rekenkamer groeit de gemeente succesvol, maar brengt die groei ook nieuwe uitdagingen met zich mee.

Het rapport is aangeboden aan de gemeenteraad. Naar verwachting presenteert de Rekenkamer Coevorden de resultaten in september aan de raad.